Șase întrebări pentru constructor, înainte de semnătură. Vezi la care se schimbă tonul.

Cristian Ioan Budău Boloban · Peste 20 de ani în construcții, peste 200 de case construite · 16 octombrie 2026

Primele douăzeci de minute

Când mă cheamă cineva înainte de semnare, lucrurile se petrec cam la fel de fiecare dată.

Omul vine cu două sau trei oferte și cu un constructor pe care îl place. De obicei îl place pentru că i-a vorbit frumos, pentru că i-a răspuns repede la telefon și pentru că i-a dat un preț bun. Despre lucrările din ofertă s-a vorbit puțin, pentru că discuția a stat tot timpul pe suma de la final.

Stăm cu hârtia în față și punem întrebările, una câte una. Durează cam douăzeci de minute.

Uneori constructorul răspunde la toate și îmi dă în două zile ce i-am cerut în scris. Omul semnează, iar eu nu mai am ce să caut acolo.

Alte ori, la a treia întrebare se schimbă tonul. Apare „asta se înțelege de la sine", apare „domnule, așa lucrează toată lumea", apare „dacă stăm să scriem toate astea nu mai terminăm niciodată". Discuția aia de douăzeci de minute e cea mai ieftină verificare pe care o poți face în toată construcția casei.

Hai să le luăm pe rând. Sunt șase întrebări, în ordinea în care le pun eu.

Ce lucrări nu cuprinde prețul din ofertă?

Asta e prima și e cea mai importantă din toate.

Nu întrebi ce cuprinde oferta, pentru că lucrările cuprinse le ai deja scrise în fața ta. Întrebi ce nu cuprinde, pentru că lucrările necuprinse sunt singurele care nu se văd nicăieri și singurele pe care le vei plăti separat, pe parcurs.

Formularea pe care o folosesc: „Lucrările din oferta ta le-am citit. Spune-mi care sunt lucrările care se fac la casa asta și nu sunt cuprinse în suma din ofertă, ca să le pun deoparte în buget."

Un constructor care a mai făcut case știe exact unde apar discuțiile la final și îți enumeră cinci sau șase lucruri pe care nu le-a inclus în preț, cu motivul pentru care nu le-a inclus. Săpătura, umpluturile, cofrajele, racordul la branșament, utilitățile de șantier, transportul pământului. Lista completă, pe toate cele zece faze ale casei, e în articolul despre ce lipsește dintr-un deviz.

Un constructor care îți spune „totul e cuprins, nu mai aveți nicio cheltuială" nu a verificat lista. La o casă întreagă nu există ofertă fără nicio excludere.

Ce te costă dacă nu întrebi: lucrările alea apar oricum, dar le afli pe rând, în lunile următoare, și le plătești la prețul cerut de omul care e deja pe șantierul tău.

Îmi dai cantitățile și prețul pe unitate, pe fiecare linie?

A doua întrebare desparte ofertele calculate de ofertele aproximate.

Ceri ca fiecare linie din ofertă să aibă trei lucruri: lucrarea, cantitatea măsurată din proiect și prețul pe unitatea de măsură. Metrul cub de beton, kilogramul de fier, metrul pătrat de cofraj, metrul pătrat de tencuială, ora de utilaj.

Cererea asta îți face trei lucruri deodată.

Îți arată dacă omul a calculat oferta sau a dat o sumă din ochi. Un constructor care a măsurat din proiect are cantitățile deja scrise undeva și ți le trimite în două zile. Unul care a aproximat nu are ce să îți trimită.

Îți dă cu ce să compari ofertele între ele, pentru că aceleași cantități la același proiect ar trebui să iasă apropiate la toți constructorii. Kilogramele de fier se verifică cu extrasul din proiectul de rezistență.

Și, cel mai important, îți fixează prețul pentru lucrările care apar pe parcurs. Prețul unitar pe care îl negociezi azi, cât încă îl compari cu alți doi constructori, se aplică și la metrii cubi de beton care apar în plus peste patru luni. Fără el, prețul lucrărilor suplimentare se stabilește atunci, pe șantier, când nu mai ai alternativă.

Ce te costă dacă nu întrebi: plătești lucrările suplimentare la prețul de pe șantier, nu la prețul din perioada în care aveai trei oferte pe masă.

În câte zile faci fiecare fază și ce se întâmplă dacă depășești?

Termenul se cere pe faze și se cere în zile sau în săptămâni, scris.

„Terminăm repede" nu e termen. „Vara asta" nu e termen. „Trei luni" pentru toată casa nu e termen, pentru că nu știi unde anume ai rămas în urmă până e prea târziu să mai faci ceva.

Un termen folositor arată așa: infrastructura în douăzeci de zile lucrătoare de la predarea amplasamentului, suprastructura în treizeci și cinci, acoperișul în douăzeci. Cu termenul scris pe fiecare fază îți dai seama la prima fază dacă ai o problemă, nu la a cincea.

Partea a doua a întrebării contează la fel de mult: ce se întâmplă dacă depășește. Aici nu te interesează o sumă mare de penalizare, pe care oricum nu o vei încasa fără proces. Te interesează ca discuția să existe, pentru că un constructor care acceptă să discute despre depășire e un constructor care și-a calculat termenul.

Ce te costă dacă nu întrebi: fiecare lună în plus pe șantier o plătești tu, din chiria în care stai și din dobânda la creditul deja tras, iar dacă prinzi iarna cu lucrarea deschisă plătești și protejarea ei.

Cât avans ceri și la ce se raportează?

Întrebarea completă are două jumătăți, iar a doua e cea care contează.

Regula cu care lucrez eu: avansul se calculează la valoarea fazei care urmează și e între 10 și 15% din ea. Nu la valoarea casei. La valoarea fazei.

Un constructor care cere un avans raportat la totalul casei, sau care cere jumătate din bani înainte să înceapă, ți-a dat deja o informație despre el: are nevoie de banii tăi ca să poată lucra. Problema asta nu e a lui. Va fi a ta, în ziua în care banii tăi se termină într-o fază pe care nu a terminat-o.

Aceeași discuție acoperă și ultima tranșă. Ea se plătește după remedieri, întotdeauna, niciodată înainte. Banii neplătiți sunt singura pârghie care lucrează întotdeauna pentru tine.

Despre ce anume scrii în contract legat de bani, pe ce faze și cu ce condiții, am scris separat în articolul despre hârtia care îl obligă pe constructor la preț.

Ce te costă dacă nu întrebi: rămâi cu lucrarea la jumătate și cu banii plătiți înainte, iar de acolo nu mai ai nicio pârghie de negociere.

Cine plătește curentul, apa, molozul și paza pe durata șantierului?

Întrebarea asta pare mică și nu e.

Lucrurile de aici se consumă lunar, timp de șase luni sau un an: curentul de șantier, apa, containerele de moloz și transportul lor, paza sau camerele, wc-ul de șantier, împrejmuirea, iar iarna încălzirea pentru lucrările care au nevoie de ea. Se plătesc în fiecare lună și aproape niciodată nu apar în oferte.

Pune întrebarea pe fiecare element, nu la grămadă. Întreabă constructorul ofertant cine plătește curentul, cine plătește containerul de moloz, cine aduce și cine plătește împrejmuirea.

Răspunsul se trece în ofertă, pe un rând propriu, cu suma lunară estimată dacă rămâne în sarcina ta.

Ce te costă dacă nu întrebi: un consum lunar pe care nu l-ai pus în buget și care se adună, lună după lună, pe toată durata lucrării.

Îmi dai adresele a două case pe care le-ai terminat în ultimii doi ani?

Ultima întrebare e cea pe care o pun cei mai puțini oameni.

Nu ceri poze, pentru că pozele circulă pe internet și nu se știe ale cui sunt. Ceri două adrese de case terminate în ultimii doi ani și numele oamenilor care stau în ele, cu acordul lor să îi suni.

Un constructor cu case terminate ți le dă pe loc, și de multe ori îți propune să te duci să le vezi. Pentru el, discuția cu un beneficiar mulțumit e cea mai bună recomandare pe care o are.

Când îi suni pe oamenii ăia, întrebi trei lucruri: cât a durat lucrarea față de cât s-a spus la început, cât a plătit în plus față de ofertă și ce s-a întâmplat la remedieri. Al treilea răspuns e cel mai valoros din toate, pentru că remedierile se fac după ce constructorul a încasat aproape toți banii.

Ce te costă dacă nu întrebi: afli cum lucrează omul pe banii tăi și pe casa ta, în loc să afli pe casa altcuiva, gratis.

Uite cele șase întrebări la un loc, cu ce afli din fiecare:

Cifrele din sondaj vin de la 70 de oameni care își construiau casa în momentul completării. Cifrele de la Cluj sunt verificate ofertă cu ofertă, pe același proiect. Regula de avans e cea cu care lucrez eu pe șantiere.

Ce întrebi când lucrezi cu echipe pe faze, fără constructor general?

Mulți oameni nu lucrează cu un constructor care ia toată casa. Lucrează cu echipe de meșteri, fază cu fază, și își coordonează singuri șantierul.

Cele șase întrebări rămân aceleași, puse fiecărei echipe pentru faza ei. Se adaugă însă una, care la un constructor general nu există:

„Ce trebuie să fie gata, și în ce stare, înainte să intri tu pe șantier?"

Întrebarea asta acoperă golurile dintre faze, care la șantierele coordonate de beneficiar sunt locul în care se pierd cei mai mulți bani și cele mai multe zile. Echipa de instalații presupune că pereții sunt gata și trasați. Echipa de tencuieli presupune că instalația e făcută și proba e trecută. Fiecare presupune ceva despre lucrarea celuilalt, iar când presupunerea nu se potrivește, echipa pleacă pe alt șantier și se întoarce peste trei săptămâni.

Răspunsul se scrie și se compară cu ce ți-a spus echipa de la faza precedentă că lasă în urmă. Diferența dintre cele două răspunsuri e lucrarea pe care trebuie să o comanzi tu, la cineva.

Ce faci cu răspunsurile?

Toate răspunsurile se cer în scris. Pe mail e suficient, nu trebuie nimic complicat.

Motivul e simplu: un răspuns dat la telefon nu există peste patru luni. Între timp trec lunile, trec zeci de discuții pe alte șantiere, și fiecare dintre voi ține minte altceva din conversația aia. Un mail din martie se citește în august exact cum a fost scris.

Ce faci concret, în ordinea asta.

Trimiți cele șase întrebări pe mail, numerotate, fiecăruia dintre constructorii de la care ai ofertă. Le trimiți tuturor, nu doar celui care îți place, pentru că răspunsurile comparate între ele îți spun mai mult decât fiecare în parte.

Aștepți răspunsurile scrise. Cine răspunde în două sau trei zile cu cifre îți arată cum va comunica și pe parcursul lucrării. Cine nu răspunde deloc ți-a răspuns.

Apoi iei mailul cu răspunsuri și îl pui anexă la contract, cu o frază în contract care spune că anexa face parte din el. Fără pasul ăsta, mailul rămâne o discuție amabilă, nu o obligație.

Toată treaba te costă o jumătate de oră de scris și câteva zile de așteptare, înainte de semnarea contractului cu constructorul.

Întrebări frecvente

Ce rămâne de reținut

Întrebările nu sunt o verificare a onestității omului. Sunt felul în care afli, înainte să dai primul leu, dacă oferta pe care o ai în mână a fost calculată sau ghicită.

Și se pun acum, în perioada asta scurtă în care ai mai multe hârtii pe masă și niciun contract semnat. Din ziua semnării, aceleași întrebări primesc alte răspunsuri.

O jumătate de oră de scris mailuri și trei zile de așteptare. Atât costă.

Singura modalitate pentru tine ca să eviți pierderile financiare este să faci calcule înainte să cumperi orice — de fiecare dată.

Construiește cu capul pe umeri, pentru a rămâne cu bani în buzunar.