Deviz sau ofertă fermă: care îl obligă pe constructor la preț

Cristian Ioan Budău Boloban · Peste 20 de ani în construcții, peste 200 de case construite · 17 septembrie 2026

Cum ajunge o casă promisă cu 35.000 de euro la peste 60.000, fără acoperiș?

Au venit la mine să le continui o casă ridicată la roșu.

Doi soți care lucrau în Marea Britanie. Strânseseră bani ani la rând și se hotărâseră să-și ridice casa în țară, cât timp ei mai erau plecați.

Aveau un amic, meșter. Omul le-a promis că le ridică casa cu aproximativ 35.000 de euro.

Atât. O cifră spusă la telefon. Nicio hârtie semnată între ei.

Înțelegerea era simplă: ei îi trimit bani pe măsură ce el are nevoie.

Și el a tot cerut. Fiecare cerere părea firească, pentru că lucrarea mergea înainte, iar ei erau în altă țară.

Când au adunat sumele trimise, trecuseră de 60.000 de euro. Casa încă nu era acoperită.

S-au panicat. Au spus stop joc și au venit în țară să vadă cu ochii lor.

Ce au găsit când au ajuns pe șantier?

Prima parte o știau deja din extrasele lor de cont: plătiseră dublu față de prețul promis, iar casa nu ajunsese nici măcar la acoperiș.

A doua parte au văzut-o abia acolo.

Pereți care nu erau la unghi de 90 de grade. Strâmbi, pur și simplu.

Stâlpi de beton segregați. Asta înseamnă că pietrișul s-a separat de ciment la turnare, semn că betonul nu a fost vibrat cum trebuie. Un stâlp segregat are mai puțină rezistență decât unul turnat corect, iar problema asta se repară înainte să se meargă mai departe cu lucrarea.

Grinzi de lemn ude, probabil luate direct din pădure. Circulă o vorbă printre meșteri: „Ieri a cântat cucu pe creangă și azi punem grinda pe casă." Lemnul pus ud pe casă se usucă după aceea în structură, se strâmbă, iar tencuiala crapă.

Cei peste 60.000 de euro plătiți până atunci acopereau o casă la roșu care trebuia mai întâi reparată.

Pereții strâmbi s-au îndreptat din tencuială. Când zidăria e deja ridicată, asta e soluția care rămâne la îndemână: pui tencuială mai groasă acolo unde peretele fuge, ca să aduci suprafața la plan. Consumul de material crește, manopera crește odată cu el, iar la final tencuiala a ieșit aproape dublu față de cât ar fi costat pe pereți drepți. Cel puțin 4.000 de euro în plus față de necesar, plătiți ca să se corecteze o zidărie ridicată strâmb.

Și acum partea care doare. Oamenii ăștia nu aveau nicio hârtie în mână. Nici deviz, nici ofertă, nici contract. Fără o hârtie semnată, nu aveau pe ce să ceară banii înapoi.

De ce nu te apără un deviz?

Hai să le luăm pe rând, pentru că devizul și oferta fermă se confundă des, iar diferența dintre ele se vede abia atunci când prețul începe să crească.

Devizul este o estimare. Constructorul ia cantitățile din proiect, le înmulțește cu prețurile din ziua aceea și îți dă o sumă.

Suma aia se schimbă din motive firești. Cantitățile din teren nu ies mereu ca în proiect. Prețurile la materiale cresc între ziua devizului și ziua lucrării. Și mai sunt lucrările care nu au fost trecute în deviz de la început, despre care am scris pe larg în articolul despre ce lipsește dintr-un deviz.

Devizul rămâne un calcul pe care constructorul îl poate reface oricând. Prin el nu și-a luat niciun angajament față de tine.

Ce este o ofertă fermă și cât ține ea?

Oferta fermă este prețul pe care constructorul se angajează să îl țină o perioadă scrisă în ea. Treizeci de zile, șaizeci de zile, cât scrie acolo.

O ofertă fermă completă are în ea cinci lucruri:

• Lista lucrărilor cuprinse în preț este desfăcută pe faze, nu strânsă într-o singură sumă.
• Fiecare linie din ofertă are cantitatea și prețul pe unitate.
• Prețul total este scris explicit, cu TVA sau fără TVA.
• Termenul până la care prețul rămâne valabil este trecut în ofertă.
• Lucrările care nu sunt cuprinse în preț sunt scrise separat, ca listă.

Ultimul punct e cel pe care îl sar aproape toți. Cere-i constructorului ofertant să scrie el, negru pe alb, ce nu a inclus în ofertă. Cine a calculat serios lucrarea știe deja lista aia și ți-o dă în două minute.

Și acum atenție la partea care contează: până la semnarea contractului, oferta fermă rămâne o promisiune. Constructorul o poate retrage. Ea devine obligatorie abia atunci când o anexezi la contract și semnați amândoi.

Ce scrii în contract ca să ții prețul?

Contractul e singura hârtie care îl obligă pe constructorul general sau pe echipa de meșteri la prețul discutat. Îl pui pe masă înainte să dai primul avans.

Șase lucruri se scriu în el, indiferent cât de mică e lucrarea:

• Oferta fermă se anexează la contract și se semnează pe fiecare pagină. Fără ea, contractul vorbește despre o lucrare pe care nu a definit-o nimeni.
• Prețul total și ce se întâmplă cu lucrările care apar pe parcurs. Se scrie explicit că prețurile unitare din ofertă se aplică și lucrărilor suplimentare, ca să nu se negocieze prețul lor abia atunci când lucrarea e începută.
• Graficul de plăți pe faze. Avansul pe fiecare fază stă între 10 și 15% din valoarea fazei, iar restul se plătește pe măsură ce faza e terminată și verificată.
• Ultima tranșă se plătește după remedieri, întotdeauna. Banii neplătiți sunt singura pârghie care lucrează întotdeauna pentru tine.
• Termenul de execuție pe faze și ce se întâmplă la depășirea lui. Se scriu zile, nu formulări de tipul „cât mai repede".
• Cine plătește curentul, apa și paza pe durata lucrării. Sumele astea par mici în fiecare lună și se adună până la final, iar discuția despre cine le plătește vine de obicei după ce lucrarea e pornită.

Cel care se supără la cererea de a semna un contract tocmai ți-a spus tot ce trebuia să știi despre el, gratis.

Cât a costat, în cifre, lipsa unei hârtii?

Cifrele sunt din cazul descris mai sus, așa cum mi l-au povestit proprietarii și așa cum am găsit lucrarea pe șantier. Diferența de la tencuială e calculată față de cât ar fi costat aceeași tencuială pe pereți ridicați drept. Peste ea se adaugă lucrările la stâlpii segregați și la grinzile ude, calculate abia după ce am măsurat ce se putea păstra.

Cazul ăsta nu e o excepție. Am întrebat 70 de oameni care își construiesc casa chiar acum cât cred că pot pierde pe parcurs. Răspunsurile stau între 10.000 și 30.000 de euro, iar 44% dintre ei nu au calculat niciodată suma asta. Frica numărul unu, la 36% dintre ei, e țeapa.

Întrebări frecvente

Ce rămâne de reținut

Devizul îți spune cam cât ar costa casa. Oferta fermă pune un preț și un termen până la care constructorul îl ține. Contractul semnat, cu oferta fermă anexată la el, e singura hârtie dintre cele trei care îl obligă să se țină de cifra din ofertă.

Soții care lucrau în Marea Britanie au avut încredere într-un amic și într-o cifră spusă la telefon. Au plătit peste 60.000 de euro pentru o casă neacoperită, cu pereți strâmbi și cu stâlpi care trebuiau reparați înainte de orice altceva. Apoi au mai plătit cel puțin 4.000 de euro în plus doar la tencuială, ca să se îndrepte pereții aceia.

Un contract semnat înainte de primul avans s-ar fi scris într-o după-amiază și ar fi ținut prețul la cifra discutată.

Dacă ai deja ofertele pe masă și nu știi care dintre ele e cea bună, am scris despre asta în articolul despre cum compari trei oferte care nu se pot compara.

Construiește cu capul pe umeri, pentru a rămâne cu bani în buzunar.