De Cristian Ioan Budău Boloban · 06 septembrie 2026
Cum compari trei oferte de construcție care nu se pot compara
Trei oferte de construcție se compară abia după ce le aduci la aceeași listă de lucrări — cele zece faze ale casei. Completezi lucrările care lipsesc din fiecare ofertă, compari prețul fiecărei faze între constructori și ceri cantități cu prețuri unitare. Totalul se compară ultimul: diferențele mari dintre totaluri vin, de obicei, din lucrările pe care o ofertă nu le cuprinde.
Cristian Ioan Budău Boloban · Peste 20 de ani în construcții, peste 200 de case construite · 7 septembrie 2026
Pe scurt
- Fiecare constructor își scrie oferta pe lista lui de lucrări, așa că totalurile din ofertele diferite nu se pot compara direct între ele.
- Primul pas este să aduci toate ofertele la aceeași listă de lucrări: cele zece faze ale casei.
- După ce listele sunt aliniate, compari prețul fiecărei faze între constructori. Totalul îl compari ultimul.
- O ofertă mult mai mică decât celelalte acoperă, de cele mai multe ori, mai puține lucrări. Prețurile pe aceleași lucrări sunt, de obicei, apropiate între constructori.
- În afară de preț, compari termenul de execuție, condițiile de plată și lista lucrărilor excluse.
Douăzeci de minute pe fiecare ofertă
Cinci hârtii pe aceeași masă.
Am povestit în articolul despre ce lipsește dintr-un deviz cazul unei case de 500 de metri pătrați din Cluj: cinci oferte de manoperă pentru aceeași structură, la același proiect. Cea mai mică cerea 70.000 de euro cu TVA. Celelalte patru stăteau toate între 90.000 și 100.000 de euro.
Ce nu am povestit acolo e cum le-am comparat.
Pentru că cele cinci hârtii nu semănau deloc între ele. Una avea patru pagini cu cantități și prețuri pe fiecare lucrare. Alta avea câteva rânduri și o sumă la final. Una cuprindea cofrajele, alta pomenea doar betonul. Dacă te uitai numai la totaluri, comparai mere cu pere și alegeai, firesc, cifra cea mai mică.
Am stat cu proprietarul și le-am citit una câte una. Cam douăzeci de minute pe fiecare. La final, oferta de 70.000 de euro s-a dovedit cea mai incompletă dintre toate: recalculată cu lucrările care lipseau din ea, trecea de 120.000 de euro. Omul ar fi pierdut cel puțin 15.000–20.000 de euro alegând-o.
Metoda cu care am citit hârtiile alea e tot ce urmează mai jos. O poți aplica singur, cu ofertele tale pe masă.
De ce nu se pot compara ofertele așa cum vin ele?
Pentru că fiecare constructor își face oferta pe lista lui de lucrări.
Unul îți dă preț pe casa la roșu și cuprinde săpătura. Altul îți dă preț tot pe casa la roșu, dar săpătura o lasă în seama ta. Unul scrie „instalație sanitară completă", altul desface instalația pe treizeci de rânduri, cu metri de țeavă și număr de coturi. Unul îți dă manopera separat de materiale, altul le pune la un loc.
Toate cele patru hârtii se numesc „ofertă pentru casă la roșu". Fiecare acoperă altceva.
Totalul unei oferte spune cât costă lista de lucrări a acelui constructor. Cât timp listele diferă, compararea totalurilor te duce mereu spre oferta care a cuprins cele mai puține lucrări. Iar lucrările necuprinse în ofertă se fac oricum și se plătesc oricum — separat, pe parcurs, când lucrarea e începută și puterea de negociere e la constructor.
Cum aduci trei oferte la aceeași listă de lucrări?
Îți trebuie o listă neutră, care acoperă toată casa. Eu lucrez cu cele zece faze: organizarea de șantier, infrastructura, suprastructura, acoperișul, anvelopa, instalațiile, lucrările interioare, amenajările exterioare, partea administrativă cu proiectarea, și utilitățile cu branșamentele. Lista completă, cu ce lipsește de obicei la fiecare fază, e în articolul despre deviz.
Ia prima ofertă și treci prin cele zece faze. La fiecare fază notezi: apare în ofertă, cu ce sumă? Apare parțial? Lipsește complet? Repeți cu a doua ofertă și cu a treia.
După exercițiul ăsta ai în față un tabel cu zece rânduri și trei coloane. Abia acum vezi ce compari de fapt.
Golurile din tabel sunt partea valoroasă. Fiecare gol înseamnă o discuție cu constructorul ofertant, purtată acum, înainte de semnarea contractului: „Faza asta lipsește din oferta ta. O faci și nu ai trecut-o, sau rămâne în sarcina mea?" Răspunsul se cere scris, cu suma lângă el, și se adaugă la totalul ofertei. Așa au ajuns cele 70.000 de euro de la Cluj la peste 120.000.
Uite cum a arătat comparația de acolo, adusă la aceeași listă de lucrări:
| Oferta | Prețul cerut | Ce am găsit la verificare |
|---|---|---|
| Oferta cea mai mică | 70.000 € cu TVA | Lipseau lucrări întregi, care se fac oricum la orice structură. Constructorul ofertant nu ne atrăsese atenția asupra lor. |
| Celelalte patru oferte | între 90.000 și 100.000 € | Acopereau cam aceleași lucrări, cu prețuri apropiate între ele pe fiecare lucrare în parte. |
| Oferta cea mai mică, recalculată cu lucrările lipsă | peste 120.000 € | Ar fi devenit cea mai scumpă dintre toate cele cinci. |
Cifrele sunt din cazul real descris pe larg în articolul despre deviz: casă de 500 mp, oferte de manoperă pentru structură, la același proiect.
Cum compari prețurile după ce listele sunt aliniate?
Fă trei lucruri, în ordinea asta.
Unu. Compară fazele, una câte una. Infrastructura de la primul constructor lângă infrastructura de la al doilea și de la al treilea. Aici ies la iveală diferențele reale de preț. Dacă două oferte cer pentru aceeași fază sume apropiate și a treia cere jumătate, la a treia lipsește ceva din faza aia — cere constructorului ofertant să îți arate, rând cu rând, ce a cuprins în sumă.
Doi. Compară cantitățile, acolo unde sunt scrise. Casa e aceeași, proiectul e același, deci cantitățile ar trebui să fie foarte apropiate între oferte. Aceiași metri cubi de beton, cam aceleași kilograme de fier, aceiași metri pătrați de tencuială. Când un constructor are în ofertă cantități vizibil mai mari decât ceilalți la aceeași lucrare, întreabă-l pe ce s-a bazat la măsurătoare. Reperul corect e proiectul: kilogramele de fier se verifică cu extrasul din proiectul de rezistență.
Trei. Cere cantitate și preț unitar pe fiecare linie, la toate ofertele. O ofertă în care scrie doar „instalație electrică — o sumă" se compară greu cu una desfăcută pe circuite și puncte de consum. Cere-i fiecărui constructor ofertant, în momentul în care primești oferta și înainte de semnarea contractului, ca fiecare linie să aibă cantitatea și prețul pe unitate. Cine are prețuri corecte nu se supără la cererea asta. Cel care se supără tocmai ți-a spus tot ce trebuia să știi despre el, gratis.
Abia după pașii ăștia are sens să te uiți la totaluri. La Cluj, după alinierea listelor, cele cinci totaluri au ajuns toate în aceeași zonă — iar alegerea s-a făcut pe alte criterii decât prețul.
Ce compari în afară de preț?
Trei lucruri, și toate se cer scrise în ofertă înainte de semnarea contractului cu constructorul.
Termenul de execuție. Un termen scris ca număr de zile sau de săptămâni, pe fiecare fază. „Terminăm repede" durează, din experiența mea, cu câteva luni mai mult decât „terminăm repede" al celuilalt. Termenul se compară între oferte la fel ca prețul: pe faze, cu cifre.
Condițiile de plată. Cât avans cere fiecare constructor și la ce se raportează avansul. Regula cu care lucrez eu: avansul se calculează la valoarea fazei care urmează și e între 10 și 15% din ea. Un constructor care cere avans raportat la totalul casei, sau jumătate din bani înainte să înceapă, ți-a dat deja o informație despre el. Ultima tranșă se plătește după remedieri, niciodată înainte. Banii neplătiți sunt singura pârghie care lucrează întotdeauna pentru tine.
Lista lucrărilor excluse. Constructorul care îți scrie singur ce anume rămâne în sarcina ta e constructorul care a mai făcut case și știe unde apar discuțiile. Absența oricărei excluderi dintr-o ofertă e semn că lista de lucrări e scrisă în grabă, iar diferența o vei afla pe parcurs, pe banii tăi.
Întrebări frecvente
Câte oferte să cer pentru construcția casei?
Minim trei. Cu una singură ai o cifră fără niciun reper de comparație. Cu două nu știi care dintre ele e cea nefirească. De la trei în sus, prețurile pe aceleași lucrări încep să se așeze unele lângă altele și oferta care iese din rând se vede imediat. La casa din Cluj am lucrat cu cinci oferte, iar patru din cinci cereau sume apropiate — a cincea, cea mult mai mică, era cea incompletă.
De ce o ofertă e mult mai mică decât celelalte?
În marea majoritate a cazurilor, pentru că acoperă mai puține lucrări. Prețurile pe aceeași lucrare sunt, de obicei, apropiate între constructori, pentru că toți plătesc cam la fel oamenii și materialele. Diferențele mari dintre totaluri vin din ce a trecut fiecare în listă. Înainte să te bucuri de o ofertă mică, adu-o la lista celor zece faze și vezi ce lipsește din ea.
Cum compar o ofertă la cheie cu una pe faze?
Ceri constructorului cu oferta la cheie să ți-o desfacă pe cele zece faze, cu suma fiecărei faze. Fără desfacerea asta, oferta la cheie e o singură cifră în care nu vezi nimic și pe care o poți doar crede pe cuvânt. Un constructor care a calculat serios oferta are sumele pe faze deja făcute — desfacerea îl costă zece minute. Refuzul de a o da e un răspuns în sine.
Ce fac dacă o ofertă nu are cantități și prețuri unitare?
Ceri constructorului ofertant completarea lor, înainte de semnarea contractului. Cantitățile și prețurile unitare sunt singurul mod de a compara oferta lui cu celelalte și singura ta apărare când apar lucrări suplimentare: prețul unitar stabilit acum, cât încă îl compari cu alți doi constructori, se aplică și lucrărilor care apar pe parcurs. Dacă refuză completarea, compari celelalte oferte între ele.
Aleg oferta cea mai ieftină după ce am adus toate ofertele la aceeași listă?
Abia atunci are sens întrebarea. După alinierea listelor, diferențele dintre totaluri devin mici, iar decizia se ia pe restul criteriilor: termenul de execuție scris pe faze, condițiile de plată, casele construite de fiecare constructor, oamenii cu care ai vorbit. Un preț cu 5% mai mare la un constructor care ți-a scris singur lista lucrărilor excluse e, de multe ori, alegerea cu care rămâi cu bani în buzunar la final.
Compară ofertele cu bugetul tău, pe fiecare fază
Ca să compari trei oferte îți trebuie, de fapt, un al patrulea număr: bugetul tău de referință. Calculatorul îți face bugetul casei tale pe toate cele zece faze, cu suprafața ta, în zona ta, la finisajul pe care îl vrei tu — și abia lângă el vezi care ofertă se așază în buget și care sare din el. E gratuit.
Calculează bugetul casei taleCe rămâne de reținut
Ofertele nu vin gata de comparat. Vin scrise fiecare pe lista de lucrări a constructorului care le-a făcut, iar totalurile lor spun lucruri diferite.
Munca ta e să le aduci la aceeași listă — cele zece faze — și abia apoi să compari: faza cu faza, cantitatea cu cantitatea, termenul cu termenul. O oră de citit hârtii, cu lista în mână, înainte de semnarea contractului cu constructorul.
La Cluj, ora aia a făcut diferența dintre o pierdere de 15.000–20.000 de euro și o alegere făcută cu toate cifrele pe masă.
Construiește cu capul pe umeri, pentru a rămâne cu bani în buzunar.
Cristian Ioan Budău Boloban
Co-Fondator CASABUGET · Peste 20 de ani în construcții · Peste 200 de case construite