Ce lipsește dintr-un deviz de construcție casă

Cristian Ioan Budău Boloban · Peste 20 de ani în construcții, peste 200 de case construite · 29 august 2026

Cinci devize pe aceeași masă, la o casă din Cluj

Eram pe un șantier din Cluj. Casă de 500 de metri pătrați, buget peste un milion de euro.

Ajunsesem la faza de structură și aveam pe masă cinci oferte, de la cinci constructori. Cinci devize care nu semănau deloc între ele.

Erau oferte de manoperă pentru structură, la casa la roșu. Cea mai ieftină cerea 70.000 de euro, cu TVA inclus. Celelalte patru stăteau toate între 90.000 și 100.000 de euro.

Treizeci de mii de euro diferență între prima și restul. Te uiți la cifra aia și îți vine foarte greu să nu o iei.

Am stat cu proprietarul și le-am luat la mână una câte una. Cam douăzeci de minute pe fiecare. (Omul mi-a devenit prieten bun de atunci, dar în ziua aia eram doi oameni cu cinci hârtii în față și o decizie de luat.)

Și am descoperit ceva ce nu ne spusese nimeni: oferta cea mai ieftină era și cea mai INCOMPLETĂ. Lipseau lucrări din ea. Lucrări care se fac oricum și se plătesc oricum.

Constructorul care ne-o trimisese nu ne-a atras atenția asupra acestui lucru. Am aflat singuri, citind rând cu rând.

L-am întrebat pe proprietar:

„Ce facem? Eu sugerez clar să îl eliminăm."

„Da, acum e clar ca lumina zilei", mi-a răspuns. „Să mergem pe cel mai ieftin ar însemna să ne batem cuie singuri în talpă. La final tot ar trebui să plătim pentru ce nu e inclus, dar ar ieși mult mai scump."

Dacă mergeam pe cea mai ieftină ofertă, pe cel mai mic deviz, omul ar fi pierdut la final cel puțin 15.000-20.000 de euro. Manopera pe structură i-ar fi ieșit, la final, peste 120.000 de euro. Adică mai mult decât cea mai scumpă ofertă dintre cele pe care le cercetasem la început.

Cazul acestui proprietar a fost unul dintre cele mai complexe pe care le-am văzut, atât la faza de structură, cât și la tot ce a urmat după. Principiul ăsta, de a verifica cu atenție devizele și ofertele inițiale, ne-a salvat de multe probleme, de bătăi de cap și de bani aruncați pe fereastră.

Despre capcana asta e tot ce urmează mai jos.

De ce iese devizul mai mic decât prețul final al casei?

Un om mi-a scris asta în sondajul nostru, cuvânt cu cuvânt:

„Devizul arhitectului este foarte departe de adevăr — suma abia ajungea pentru casa la roșu."

Nu e un caz izolat. E cel mai frecvent lucru pe care îl aud de peste douăzeci de ani.

Explicația e simplă și nu are legătură cu reaua-credință. Devizul pune preț pe ce e desenat. Iar planul arhitectului desenează casa. O grămadă de costuri reale din șantier rămân pe dinafară, neincluse în devizul inițial. Pământul scos din groapă nu e desenat nicăieri. Nici proba de presiune la instalația sanitară. Nici camionul care duce molozul.

Toate aceste lucrări se întâmplă oricum. Se plătesc oricum. Doar că apar pe factură abia după ce lucrarea e făcută și nu mai ai cum să spui nu.

Hai să le luăm pe rând, fază cu fază.

Ce lipsește la fiecare fază

Tabelul de mai jos e lista pe care o folosesc când citesc oferta cuiva. Fazele sunt cele opt etape de execuție plus cele două categorii de cheltuieli care nu se văd pe șantier.

Uită-te la ultimul rând. Branșamentele lipsesc din deviz pentru un motiv întemeiat: sunt treaba ta. Constructorul n-are ce căuta în relația ta cu furnizorul de curent. Le plătești separat, la furnizorul de curent și la compania de apă. Numai că în capul tău suma din ofertă era prețul casei.

Cât ar trebui să coste, de fapt?

Ca să știi dacă o ofertă e mică pentru că e eficientă sau mică pentru că e incompletă, îți trebuie un reper.

Intervalele sunt largi pentru că zona în care construiești — județul, orașul, comuna, satul — are cel mai mare impact asupra prețului. Dar dacă primești o ofertă la cheie sub 700 €/mp, nu-l întreba cum reușește. Întreabă-l ce lucrări lipsesc din ea.

Cum verifici un deviz în douăzeci de minute

Fă trei lucruri, în ordinea asta.

Unu. Numără fazele. Ia lista de zece faze din tabelul de mai sus și bifează care apar în oferta ta și care nu. Orice fază care lipsește complet e o discuție pe care o porți azi cu constructorul, cât încă poți schimba oferta. Peste opt luni, cu lucrarea începută, aceeași discuție te costă bani. Dacă la instalații ai un singur rând cu o singură sumă, ai găsit deja o lucrare care lipsește.

Doi. Caută formulările vagi, cele care lasă loc ca prețul să crească mai târziu. „Manoperă", „diverse", „materiale conform proiect". Când o linie din deviz e scrisă așa, nimeni nu poate spune exact ce lucrări intră în ea și ce lucrări rămân pe dinafară.

Peste șase luni, când apare o lucrare în plus, constructorul îți va spune că lucrarea aia nu era cuprinsă în „diverse" și că se plătește separat. Tu n-ai cum să dovedești că era cuprinsă, pentru că nicăieri în deviz nu scrie ce anume conține „diverse". Discuția se termină cu tine plătind în plus.

Ca să nu ajungi acolo, cere-i constructorului, în momentul în care îți trimite oferta și înainte de semnarea contractului, ca fiecare linie din deviz să aibă trecute cantitatea și prețul pe unitate. Cine are prețuri corecte nu se supără la cererea asta.

Trei. Întreabă ce nu e inclus. Formularea exactă contează: „Ce lucrări vor fi necesare și nu sunt în devizul ăsta?"

Am pus întrebarea asta de sute de ori. Răspunsul îți spune tot ce trebuie să știi despre omul din fața ta, gratis. Un constructor serios îți enumeră cinci lucruri pe care nu le-a inclus în deviz și îți și argumentează, în două minute, de ce nu a făcut-o. Celălalt îți spune că e totul inclus.

La nicio casă nu e totul inclus. Nici la casele pe care le-am construit eu. Întotdeauna apare o lucrare pe care nu a prevăzut-o nimeni. Constructorul corect îți spune asta de la început, ca să pui bani deoparte pentru ea. Celălalt te lasă să afli singur, în octombrie, când nu mai ai ce face.

Ce ceri scris în ofertă înainte de semnarea contractului

Cere trei rânduri în plus, scrise negru pe alb:

Lista lucrărilor excluse. Ce anume nu intră în prețul ăsta. Semnată de el, la fel ca restul ofertei.

Prețurile unitare pentru lucrările suplimentare. Cât costă un metru pătrat în plus de tencuială, dacă apare. Prețul se stabilește acum, cât încă îl compari cu alți doi. În noiembrie e singurul om de pe șantierul tău și prețul îl face el.

Cine plătește ce nu e prevăzut. Dacă lipsește rândul ăsta, plătești tu. Întotdeauna.

Și încă ceva despre bani, pentru că merge împreună cu devizul: avansul se calculează la valoarea fazei care urmează, și e între 10 și 15% din ea. Mulți îl calculează greșit la totalul casei și dau de câteva ori mai mult decât trebuie. Ultima tranșă se plătește după remedieri, niciodată înainte. Banii neplătiți sunt singura pârghie care lucrează întotdeauna pentru tine.

Întrebări frecvente

Ce rămâne de reținut

Un deviz incomplet descrie doar o parte din casa ta. Tu îl citești și vezi în el casa întreagă. Faci socoteala cu suma de la final și pornești la drum cu ea în cap.

Diferența dintre devizul pe care l-ai semnat și casa care iese în realitate o plătești tu, în tranșe mici, pe parcursul a doi ani. La fiecare plată ți se pare puțin. Aduni la final și vezi că diferențele astea ajung la mii sau chiar zeci de mii de euro.

Întrebarea pe care ți-o pun: te bagi să plătești sumele astea în plus, când le poți evita cu tot ce ai citit mai sus?

Omul a scăpat de douăzeci de mii de euro pentru că ne-am așezat la masă și am citit cele cinci devize rând cu rând. Atât a fost tot.

Douăzeci de minute cu lista celor zece faze în mână, înainte de semnarea contractului, te scutesc de discuțiile alea și de pierderea a sute, mii sau chiar zeci de mii de euro.

Construiește cu capul pe umeri, pentru a rămâne cu bani în buzunar.